Weiteres Wachstum auf der Bestenheider Höhe

Gemeinderat beschließt städtebauliches Konzept

Die Bestenheider Höhe soll der Siedlungsschwerpunkt für die Stadt Wertheim außerhalb der Ortschaften in den nächsten Jahren werden. Der Gemeinderat befürwortete am Montag ein entsprechendes städtebauliches Konzept, das die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH erarbeitet hat. Es war bereits in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vorberaten worden.

Es sei das gemeinsame Ziel, „dass die Stadt noch ein bisschen wachsen soll“, stellte Oberbürgermeister Markus Herrera Torrez im Gemeinderat voran. Er sprach von 24.000 bis 25.000 Einwohnern, die mittel- bis langfristig erreicht werden sollen. „Die Infrastruktur gibt das her“, so der OB. Es gelte, den notwendigen Wohnraum dafür zu schaffen, auch mit Blick auf bezahlbare Wohnungen für den Fachkräftebedarf der Wertheimer Wirtschaft.

Als Schwerpunkt für verdichtetes Bauen soll die Bestenheider Höhe entwickelt werden. Das Areal ist im Flächennutzungsplan bereits für Wohnnutzung ausgewiesen. Das städtebauliche Konzept zeigt eine mögliche künftige Bebauung auf. Insgesamt handelt es sich um 20,6 Hektar, aufgeteilt in zwei Abschnitte. Einer davon mit 3,3 Hektar liegt zwischen den bereits erstellten Mehrgeschossern und den Einfamilienhäusern an der Rotkreuz- und der Max-Ernst-Straße, der andere mit 17,3 Hektar jenseits der Schleutleinsklinge.

Auf der Bestenheider Höhe sei es möglich, „etwas städtischeres Wohnen in Form von Geschosswohnungsbau“ anzubieten, sagte Baufachbereichsleiter Armin Dattler. Er betonte, dass es dabei um ein zusätzliches Angebot zu Baugebieten in den Ortschaften gehe. „Geschosswohnungen werden nachgefragt, sind in Wertheim aber nicht ausreichend vorhanden.“ Das Wüstenrot-Konzept sieht eine Wohndichte von 60 bis 90 Einwohnern pro Hektar vor, das wären insgesamt 1.800 Bewohner auf der gesamten Fläche. Der Planungshorizont liegt laut Dattler bei 15 Jahren. „Es ist der ideale Standort für eine sukzessive Entwicklung.“

Das städtebauliche Konzept für die Bestenheider Höhe ist ein Modul innerhalb des Förderprogramms Wohnraumoffensive Baden-Württemberg, für das sich die Stadt auf Beschluss des Gemeinderats 2021 erfolgreich beworben hat. Ein weiteres, das Grundlagenmodul, widmet sich dem Wohnbauflächenbedarfsnachweis für die Stadt. Dieser wurde von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) erarbeitet.

Vor der Ausweisung neuer Wohngebiete sind „regulative Schwierigkeiten“ zu überwinden, heißt es in der Verwaltungsvorlage. Dazu gehört die sogenannte Plausibilitätsprüfung durch das Regierungspräsidium (RP). Diese Prüfung nimmt nur die Gesamtstadt in den Blick, berücksichtigt aber nicht die Unterschiede von Ortschaften und Stadtteilen. Nach dem Standardmodell des RP gibt es im Flächennutzungsplan einen Überhang von Potenzialflächen und damit keinen zusätzlichen Bedarf.

Anders sieht das bei dem von der GMA für den Wohnflächenbedarfsnachweis angewendeten modifizierten Modell aus. Es berücksichtigt Besonderheiten wie abweichende Siedlungsstrukturen, Demografie, die Pendlerbilanz und viele weitere Faktoren. Für Wertheim wird somit ein Flächenzusatzbedarf von knapp 16 Hektar bis 2040 prognostiziert. Die Stadt muss dem Regierungspräsidium gegenüber weiterhin jede Wohngebietsentwicklung plausibel darlegen, hofft aber, dass künftig eine differenzierte Betrachtung an die Stelle einer pauschalen Beurteilung tritt. „Ein Baugebiet in Bettingen – nahe der Autobahn und den Arbeitsplätzen des Almosenbergs – erfüllt eine andere Aufgabe als ein Neubaugebiet zum Beispiel in Sachsenhausen“, verdeutlichte Dattler die Notwendigkeit der Differenzierung.